Giovedì, 19 Luglio 2018

OLTREPÒ PAVESE - «MACCHÈ RIPRESA, MATTONE SEMPRE IN CRISI»

Il mattone resta in crisi. Checché se ne dica, a sentire gli immobiliaristi in Oltrepò il mercato case è ben lontano dalla ripresa. Se quasi tutti confermano che il numero di abitazioni vendute è leggermente salito nel 2017 rispetto al passato, è altresì vero che le ragioni di questo trend non sono da attribuirsi ad un aumento delle disponibilità economiche dei compratori, bensì al netto crollo dei prezzi di vendita.  Rispetto agli anni che hanno preceduto la crisi del 2008, il valore degli immobili si è deprezzato del 50, ma in alcuni casi anche del 60 o 70%. Logico che un così drastico calo abbia solleticato gli appetiti di qualche compratore in cerca dell’affare, o, più comprensibilmente, abbia adeguato le richieste dei venditori alla realtà di un mercato livellato al ribasso.

A Voghera “tirano” gli appartamenti degli anni 60-70, ma perché sul mercato a prezzi da svendita. A completare il quadro che parla di un Oltrepò sempre meno attrattivo, il fatto che chi cerca casa nel vogherese sia quasi esclusivamente un cliente locale. Dal milanese arriva tutt’al più un tiepido interesse per qualche casetta in collina. La fase “fuga dalla città”, che qualche anno fa aveva lasciato ben sperare in una ripresa del mercato dovuto a un incremento degli acquirenti “da fuori”, non ha portato in terra oltrepadana più persone di quanto abbia fatto Expo 2015. Scendendo nel dettaglio, il mercato della casa in Voghera città sembra essere ormai totalmente in balìa dell’offerta. «Non è più possibile parlare di prezzi standard, soprattutto per quanto riguarda l’usato» avvertono dall’agenzia Scupelli e Lazzati. «Ogni compravendita ha una storia a sé stante e va trattata e ragionata attentamente perché possa andare a buon fine. Se una volta si poteva stabilire un prezzo al metro quadro, oggi bisogna fare un conteggio globale dei costi e scegliere un prezzo di vendita al netto di tutte le spese in ballo per chi compra. Ristrutturazioni da fare, eventuali spese condominiali, classe energetica, tutto concorre a ribassare sensibilmente i prezzi».

Insomma, il coltello dalla parte del manico lo tiene chi compra. Per un proprietario che desidera vendere con urgenza l’unica strada percorribile sembra essere il ribasso del prezzo. «I più svantaggiati sono gli immobili degli anni ‘60 o ‘70, anche in zona centrale, che negli ultimi anni sono scesi del 50-60%, con un trend in continua diminuzione». Tanto per capirsi, un trilocale da 100 metri quadrati senza box auto oggi viene via a 50mila euro. «Chi, anche solo due anni fa, è riuscito a piazzarlo per 80mila, può davvero essere contento» confermano dall’agenzia immobiliare.

«Possiamo dire che, nella situazione attuale, sarebbe il momento giusto per comprare» spiega Massimo Scrivani di San Marco Immobiliare. «Ma l’offerta è smisurata e la richiesta poca. Si vendono i trilocali o i quadrilocali degli anni 60-70, ma soltanto perché sono quelli per cui si ottengono dei prezzi davvero ribassati. Nel secondo semestre del 2017 abbiamo fatto qualche vendita in più, ma le difficoltà restano le stesse: gli accessi ai mutui richiedono sempre molte garanzie e ai giovani serve l’aiuto dei genitori».

 Un nuovo trend sembra essere quello di trasformare l’affitto di casa in mutuo. «Sono sempre di più gli inquilini che lo richiedono» conferma Scrivani. Leggermente migliore la situazione a Broni, Stradella o Casteggio. «Lì si vende qualcosina in più poiché i prezzi sono più bassi del 10 o 15% rispetto al vogherese, e si va diminuendo man mano che ci si avvicina ai paesini. A Broni centro, ad esempio, si possono trovare appartamenti di 30 o 40 anni fa in vendita tra i 400 e i 600 euro al metro quadro. In pratica i prezzi sono tornati quelli di quando c’erano le lire. Se un appartamento che valeva 70 milioni nella prima fase dell’euro veniva valutato 70mila, oggi ha un valore di mercato di 35mila euro».

Il nuovo invece sembrerebbe avere una tenuta migliore, anche se la tendenza si conferma orientata al ribasso. Tranne alcune eccezioni. «Il nuovo esce alcune volte a 1.800 al metro quadrato, prezzi ancora altissimi per Voghera. Qui però il costruttore è avvantaggiato perché di solito vende già sulla carta» spiega Michela Rossi di Immobiliare Oltrepò. Fatte le debite proporzioni, il mercato sembra più vivo nelle zone collinari e pre montane. «C’è una certa richiesta per Varzi e Zavattarello, soprattutto da parte di clienti dal milanese. Paradossalmente i costi lì sono più alti che a Voghera, visto che a Zavattarello un appartamento di 100metri quadrati può costare sui 70mila euro». Se parliamo di valore degli immobili, un altro paese che sembra non conoscere crisi è Rivanazzano Terme, «addirittura più caro rispetto a Salice – spiega sempre Rossi - visto che per un appartamento anni 80 si arriva a pagare sui 1.000 euro al metro quadrato. In questo caso però il prezzo riescono a farlo ancora i venditori dato che la richiesta in quella zona è maggiore». Chi non ha soldi o non ottiene il mutuo continua a scegliere l’affitto, che a Voghera fa ancora la parte del leone, con prezzi che restano gli stessi di qualche anno fa, stabili nella media tra i tre e i 400 euro. Bloccato invece il mercato commerciale e quello della seconda casa. Nel primo caso perché manca il lavoro, nel secondo pesano le tasse elevate.

Tirando le somme, si può dire che possedere un immobile oggi non equivale più al lingotto d’oro in cassaforte. Le case si vendono e comprano a poco rispetto al passato, ma attenzione a cercare “l’affare”: chi ha bisogno di una abitazione oggi ha maggiori possibilità di trovarla a prezzi accessibili, ma chi volesse comprare nella speranza di lasciare un valore per il futuro può restare deluso. Su questo pressoché tutti gli immobiliaristi sono concordi: il mattone non è più un investimento e se la ripresa negli anni più neri della crisi era vista come un fattore fisiologico, oggi resta un grande punto di domanda. 

di Christian Draghi

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